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8/05/13 JURISPRUDENCIA. Legitimacíón del Presidente para reclamar daños o defectos en elementos privativos

La reciente Sentencia dictada el 23 de abril de 2013 por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, viene a ratificar la corriente jurisprudencial de que el presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar tanto defectos de construcción que afecten a elementos comunes como privativos, sin que sea necesaria la existencia de acuerdo expreso en junta para reclamar dichos daños, siendo suficiente con que no conste la oposición de la mayoría de los propietarios, caso de defender los elementos comunes, o del propietario del elemento privativo objeto de la reclamación. Se ha ido creando por la jurisprudencia una presunción de que el Presidente de la Comunidad está autorizado para reclamar tanto daños en elementos comunes como privativos, mientras no se acredite la existencia de una oposición expresa a ello. Se indica en dicha Sentencia que "dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 y 16 de marzo de 2011, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble -STS de 26 de noviembre de 1990-, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad -STS de 24 de septiembre de 1991-, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión -SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988-, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior -STS de 20 de abril de 1991-. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.
Declarando, incluso, entre otras, las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996 , que "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007 )."
Reseñar que en la reclamación de daños o defectos en elementos privativos hay que distinguir los que se derivan o son causa de un daño o defecto en un elemento común y los que son independientes y ajenos a éstos. 
Respecto a los primeros, está claro que la Comunidad está especialmente interesada en su resolución, ya que la responsabilidad afecta directamente a la Comunidad, cuando se extingue la posibilidad de reclamar al tercero causante responsable de ellos. Hay que tener en cuenta que la mayoría de las acciones por daños que puede ejercitar la Comunidad frente a terceros prescriben al año (responsabilidad extracontractual, defectos de construcción que no tengan fijado un plazo más amplio) y excepcionalmente a los tres o diez años. Sin embargo, la posibilidad que tienen los copropietarios de reclamar a la Comunidad por el incumplimiento de sus obligaciones prescribe a los quince años. En este sentido, sostienen la mayoría de los tribunales que no se trata de una acción de responsabilidad extracontractual ordinaria, ya que los propietarios o usuarios de elementos privativos existentes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, no son terceros frente a la comunidad de propietarios. Se trataría más bien de una acción de responsabilidad derivada del incumplimiento de una concreta obligación legal, porque, legalmente, la ley contempla unas específicas obligaciones de la comunidad frente a esos titulares o usuarios, del mismo modo que éstos tienen señaladas concretas obligaciones frente a la comunidad de propietarios. La relación jurídica existente entre comunidad y propietarios tiene por título la LPH, y su naturaleza, aunque no contractual, a los efectos que nos ocupan se viene equiparando a ésta. En definitiva, el plazo de prescripción no sería el anual previsto en el artículo 1968 del Código Civil, que, además, y por la brevedad del término, es de interpretación restrictiva, sólo aplicable a las obligaciones exclusivamente nacidas del artículo 1902 del Código Civil; cuando existe, además de ese círculo de responsabilidad, otro que puede ser contractual o legal, el plazo de prescripción pasa a ser el ordinario previsto en el artículo 1964 del Código Civil. En este sentido, el Tribunal Supremo ya se pronunció en Sentencia de 13 de Julio de 1995, que señala "tratándose de una reclamación cuya causa de pedir encuentra su origen en el marco de las relaciones jurídicas especiales desarrolladas en el seno de la propiedad horizontal, con soporte normativo explícito en la cita del art. 10 de la LPH, el plazo prescriptivo es el general de las acciones que no tienen señalado plazo especial, por lo que la acción no se encuentra prescrita…. No se acciona exclusivamente por la via del art. 1902 Código civil, sino con base en el art. 10 LPH, y por consiguiente, a falta de disposición normativa concreta, está sometida al plazo de prescripción de los 15 años del art. 1964 Código Civil…”. Conviene recordar que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Comunidad a realizar "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal".
En el segundo caso, es decir, en el supuesto de reclamación de daños o defectos ocasionados por terceros que afecten exclusivamente a elementos privativos y, por tanto, sobre los que la Comunidad no tenga responsabilidad alguna, el régimen es radicalmente distinto. En este caso, como se indicaba anteriormente, está legitimado para su reclamación tanto el Presidente de la Comunidad, como el propietario de los elementos privativos, pero realmente la Comunidad está ejercitando derechos de un tercero sin obtener ningún beneficio de dicha reclamación. Los gastos que genera esta reclamación, que sólo beneficia a uno o varios copropietarios y además son ajenos a las responsabilidades que le corresponden a la Comunidad, han de reputarse privativos y no generales como se deriva de lo dispuesto en el artículo 9,2 de la Ley de Propiedad Horizontal y en consecuencia no procederá su abonó por los demás propietarios, sino por el propietario que se beneficia de la actuación de la Comunidad (art. 9.1.e). En definitiva, de la sentencia comentada se extrae, que en el ámbito de los daños, tanto la Comunidad como su Presidente tendrá la facultad (no la obligación) de reclamar cuestiones privativas ajenas a la Comunidad. No obstante, en el ámbito interno de la propia Comunidad, el coste de la reclamación deberá ser asumido por el propietario que se beneficie de ella. 
 

 
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